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首份招股书失效40余天后，9月3日，港交所披露了宋都服务更新后的招股书。

招股书显示，2020年上半年，宋都服务营收实现1.17亿元，同比上涨约26%；较2019年同期新增在管面积约204万平方米，增进幅度约为47%。

停止6月尾，宋都服务在天下14个都会设有9家隶属公司及15家分公司（当中大多数位于浙江省），向33项物业提供物业治理服务，在管总建筑面积约为640万平方米。在治理面积动辄达以万万平方米计的物管行业，宋都服务的规模颇为“迷你”。

不外，宋都服务一直在起劲拓展第三方营业，以减轻对关联公司宋都股份的依赖。从最新提交的招股书来看，今年上半年，此项起劲取得了一定希望。

招股书显示，2017年，宋都服务由自力第三方房地产开发商开发物业的物业治理的在管总建筑面积约为5万平方米，停止2020年上半年，这一数值增进至约261.7万平方米，在总在管面积中占比也从1.6%大幅增进至41.1%。

响应地，由第三方开发商开发的物业孝敬的收入也快速增进。2017年-2020年上半年，该项收益金额划分约为108.3万元、240.5万元、796.4万元、1799.9万元，划分占物业治理服务总收益的1.8%、3.4%、8.3%、30.3%。来自第三方的物业治理服务收入增进显著。

但这并不意味着宋都服务可以脱节来自宋都股份的支持。除了基础的物业治理服务之外，宋都服务的非业主增值服务、社区增值服务的收入均依然主要来自于宋都股份。

招股书显示，2017年-2020年上半年，宋都服务91.1%、98.9%、91.6%及98.6%的非业主增值服务收益以及93.1%、95.2%、97.8%及98.3%的小区增值服务收益来自宋都股份团体自力开发或互助开发的物业。

上述两项营业只管收入占比并不算高，但对提升宋都服务整体的毛利率水平起到了关键作用。

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凭据招股书， 2017-2020年上半年，宋都服务综合毛利率约保持在28%左右，其中，物业治理服务的毛利率一直仅为21%以下，同期非业主增值服务的毛利率则保持在35%左右，而社区增值服务的毛利率在2017年甚至达到了70%，在2020年上半年降至41.5%。

不外，自己即为小型房企的宋都股份，在给宋都服务提供营业支持方面也难免力有未逮。

2017-2018年，宋都股份销售额划分为70.2亿元、101.4亿元，2019年，其实现权益销售金额122.54亿元，权益销售面积65.04万平方米。另据克而瑞数据，宋都股份在今年上半年全口径销售额也仅实现57.5亿元。

事实上，传统物管营业之外，宋都服务也在实验新的利润增进点，2017年7月最先进入长租公寓营业、2018年10月进入旅店营业。

宋都服务示意，“自开业以来，长租公寓营业及旅店营业已逐渐为本团体带来收益。我们以为，谋划该等营业能够进一步多元化生长服务组合及扩阔收益基础。”

但招股书显示，2017年-2019年，两项营业孝敬的收入合计占比划分约为1%、4.3%、9.3%，占比始终处于低位。

其中，长租公寓营业的毛利率还泛起了较为显著的颠簸，从2017年的35.6%上涨至2018年的40.6%，又跌至2019年的35.7%。2020年上半年，该营业的毛利率水平从2019年同期的28.5%大幅下降了9.2个百分点至19.3%。

2017年-2020年6月末，其运营的长租公寓入住率划分约为65.5%、77.6%、80.4%、74%。同期，续约率也保持在很低的水平，划分约为15.6%、17.9%、29.7%、25%。

这并不能阻碍宋都服务对长租营业钟情，在募资用途中，其提出有部门将用于扩展小区增值服务及其他营业，“特别是长租公寓营业”。宋都服务示意，除了与宋都服务互助之外，还将与长三角地区拥有自有物业的自力第三方房地产开发商举行互助，并租赁其以为适合该营业分部的物业。

值得一提的是，近期由于多家长租公寓泛起爆雷、维权事宜，包罗上海、广州、合肥、成都等在内的多个都会先后公布了风险提醒或住房租赁资金羁系措施，提醒群众注重住房租赁市场风险，小心“租金贷”、“高进低出、长收短付”等问题。

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